Le point de départ d’un calcul de financement est évidemment la valeur de l’objet immobilier concerné. Mais de quelle valeur parle-t-on ?

 

La valeur vénale : le prix du marché

La valeur vénale correspond au prix auquel un objet se négocie sur le marché libre. Cette valeur est évidemment discutable, car elle repose à la fois sur des éléments concrets (surface de l’objet, volume disponible, matériaux utilisés, agencements, vétusté, situation géographique, etc.) et sur des facteurs moins facilement  quantifiables (proximité des écoles, des centres commerciaux, vue, bruit, situation du marché de l’offre et de la demande, etc.).
De plus, l’estimation peut varier en fonction du rôle de la personne qui l’effectue. Un acheteur potentiel aura tendance à sous-évaluer l’objet, tandis qu’un architecte ou un vendeur arrivera  à une valeur plus élevée.

La valeur fiscale : vos impôts

La valeur fiscale, déterminée par le fisc, sert à calculer l’imposition sur la valeur fiscale de votre bien, qui fait partie de la fortune imposable. Conventionnellement, cette valeur est inférieure à la valeur vénale. Une autre composante fiscale est la valeur locative, dont le mode de calcul varie d’un canton à l’autre et qui s’appuie parfois sur la valeur fiscale. Par exemple, pour un propriétaire de villa, il s’agit d’un revenu fictif qui représente théoriquement l’équivalent du loyer qu’il pourrait percevoir en louant son bien immobilier, ou l’équivalent en termes de rendement des fonds propres qui seraient placés à la banque plutôt que dans un bien immobilier .

La valeur d’assurance : en cas de sinistre

La valeur d’assurance représente le montant maximum des prestations d’assurance en cas d’incendie, de dégâts naturels ou de dégâts d’eau. Là encore, en raison des critères des assureurs, cette valeur est généralement inférieure à la valeur vénale.

Pour préparer un achat immobilier, vous devez évaluer :

• Les fonds propres  dont vous disposez pour le financer cet achat.
• Les fonds que vous devez obtenir auprès d’un prêteur (par ex., une banque), soit les fonds étrangers.
   

Sur la base de la valeur vénale (voir ci-dessus) les prêteurs vous demanderont au moins 20% de cette somme pour éviter que vous ne soyez exposé à des charges financières trop élevées.

En effet, la société de crédit financera au maximum 80% de la valeur la plus basse entre le prix d’achat et l’estimation du bien faite par la banque. 
 

Une exception peut être faite avec un financement de 90% si vous mettez en garantie LPP et acceptez de ne pas la retirer. 
Toutefois, le calcul de la tenue des charges est requis par la banque dans tous les cas. 
 

Dans le cas d’un emprunt à 90%, la tenue des charges sera ajustée à la hausse avec l’augmentation du crédit.

• Liquidités : vos économies, dons de parents, avance sur héritage, etc.
   
• Participation personnelle : des travaux que vous pouvez effectuer vous-même et/ou des prix d’achat préférentiels pour certains matériaux peuvent être assimilés à des fonds propres.
  
  Libre passage du 2ème pilier : LPP, caisse de pension.
  Jusqu’à l’âge de 50 ans, le montant disponible est plafonné à la prestation de libre passage (consultez votre certificat LPP).
  Attention, il existe certaines contraintes :
  le libre passage ne peut être utilisé qu’une fois tous les 5 ans,
  le montant minimal est de 20’000 francs,
  à partir  de 50 ans, le montant maximum correspond à celui  auquel on avait droit à l’âge de 50 ans, soit à la moitié de la prestation de libre passage disponible au moment du retrait (art. 30c sur le libre passage selon la loi sur la prévoyance professionnelle)
  Il est également important d’évaluer l’impact du retrait de ce capital sur les revenus que l’on pourra percevoir à l’âge de la retraite.
  
  Valeur de rachat d’un 3e pilier (assurance vie) : il s’agit du capital constitué par les versements effectués sur un produit d’assurance vie, duquel sont déduits les frais et le coût des différents risques couverts. Le calcul de la valeur de rachat peut être fourni sur demande par la compagnie d’assurance.
  
  Compte 3e pilier auprès d’une banque : étant donné qu’ aucune couverture de risque n’est incluse dans ce type de produit, ce montant est généralement entièrement disponible.

L’utilisation du 2e et/ou du 3e pilier pour un financement immobilier entraîne le paiement de l’impôt sur le capital. Selon les cantons et la commune, cet impôt varie entre 0.5% et 12% ! Cette facture est directement émise par le fisc et vous devez donc disposer des liquidités nécessaires pour la régler. Le montant libéré du capital est versé directement sur un compte géré par le notaire.
Il est important de noter que le capital retiré ne peut être utilisé pour payer l’impôt sur le libre passage.

Attention, retirer le capital de votre LPP entrraîne une diminution de vos prestations du 2e pilier.
Vous pouvez demander à votre caisse de pension un document détaillant les conséquences de ce retrait éventuel. 
Ce document vous permettra de comparer  vos prestations avant et après le retrait.
N’hésitez pas à solliciter une offre pour compenser la couverture de risque (décès et invalidité) par des versements périodiques, si nécessaire.
Veillez à inclure ces versements dans le calcul de vos charges. 
Notez également que la partie retraite peut être compensée par l’amortissement indirect  (voir ci-après)..

La répartition des différentes sources de financement peut varier selon le prêteur. Certains peuvent exiger que vous fournissiez la moitié des fonds par en liquidités et l’autre moitié par un 2e ou 3e pilier. D’autres acceptent que l’ensemble provienne du 2e ou 3e pilier, sous réserve d’une étude approfondie du dossier.

 

Une autre option  consiste à mettre en gage votre 2e ou 3e pilier. Vous pouvez en effet nantir tout ou  partie de votre 2e ou 3e pilier. Cela permet  d’obtenir un financement supérieur à  80% du prix d’achat. Les produits continuent à évoluer, produisent des intérêts,  offrent des prestations et  couvrent des risques comme avant, sans qu’taucun impôt ne soit dû, puisque vous n’avez pas retiré de capital. Mais attention, le prêt qui vous est proposé est plus élevé, ce qui entraîne des charges plus importantes. En contrepartie, les intérêts supplémentaires augmentent votre déduction fiscale. Il est donc crucial de réaliser un calcul précis pour déterminer la meilleure solution en fonction de votre situation personnelle.

Comme mentionné plus haut, les prêteurs accordent généralement des crédits couvrant 75% à 80% de la valeur de l’objet. Un nantissement ou une caution peut, dans certains cas, dépasser ces  80%, en fonction du client, de l’objet et de la caution.

 

Une cédule hypothécaire certifie que la créance est garantie par un gage immobilier. En cas de faillite, cette créance sera privilégiée par rapport à d’autres créances. C’est pourquoi les prêteurs demandent que les cédules hypothécaires soient constituées par un notaire.

 

Le prêt implique différents niveaux de risque pour le prêteur et chaque niveau a son propre taux d’intérêt. Ces niveaux sont appelés « rangs ». Le 1er rang, qui couvre entre 60% et 66% de la valeur du bien immobilier, est celui dont le taux d’intérêt est généralement utilisé comme référence dans les offres des établissements de prêts hypothécaires. Le second rang, ou seconde hypothèque, qui représente le solde du prêt, a un taux supérieur de 0.5% à 1% par rapport au premier rang. Bien que cette distinction ne soit plus aussi nette de nos jours,  le niveau d’endettement continue d’influence le taux d’intérêt du crédit.
Il est essentiel de comparer attentivement les différentes offres des prêteurs sur le marché. Plusieurs produits sont proposés, avec des taux et des conditions spécifiques  qui peuvent répondre à des situations familiales variées. De plus, ces conditions changent régulièrement, il est donc important de suivre ces évolutions et, dans la mesure du possible, de les anticiper.

 

L’appui d’un conseiller neutre, capable de vous informer sur les différentes conditions du marché tout en prenant en compte votre situation personnelle, est un véritable atout.
 

Valeur de l’objet :                                                  900’000.-
Fonds propres :                                                 180’000.-
Prêt :                                                                        720’000.-
1er rang (65% de la valeur de l’objet)             585’000.-
 2ème rang                                                          135’000.-
Taux à 10 ans (mars 2021) 1er rang :              1% sur 585’000.-
Intérêt sur le 1er rang:                                              5’850.-
 Taux à 10 ans (mars 2021) 2ème rang :           5% sur 135’000.-
Intérêt sur le 2ème rang                                        2’025.-
Total des intérêts annuels                                     7’875.-

Les frais liés à l’achat  sont en général de l’ordre de 5% de la valeur de l’objet. Sont compris dans ces frais :

•      Les droits de mutation
•      La constitution de cédules hypothécaires
•      Les frais du notaire
•      Les frais d’inscription au registre foncier
  
   

Si des cédules hypothécaires ont déjà été constituées, il n’est pas nécessaire d’en établir de nouvelles. Si vous achetez un terrain avant de construire un bien immobilier, les frais seront calculés uniquement sur la valeur du terrain. Tous ces points doivent êtreétudiés en détail.

 

Aujourd’hui, la plupart des prêteurs ne financent pas ces frais,l est donc important de prévoir suffisamment de liquidités pour les couvrir,  en plus de votre participation sous forme de fonds propres.

 

Comme mentionné plus haut, un impôt est facturé si vous utilisez votre 2e ou 3e pilier comme apport pour financer votre achat immobilier.
Attention, si vous devez revendre le bien sans réinvestir dans un nouvel achat, le montant retiré du 2e pilier devra être remboursé à la caisse de pension. Toutefois, vous pouvez demander un remboursement de l’impôt payé lors du retrait. Il est important  de conserver les preuves du paiement de l’impôt et de les présenter lors de la vente.

Attention, les montants de réservation pour l’achat d’un appartement (généralement les 10% demandés) sont rarement  financés par une caisse de pension. Le cas échéant, cela reste une opération complexe, soumise à l’acceptation de la caisse et remboursable en cas de non-achat. En cas de faillite de la société de construction, les acomptes versés, financés  par un montant de libre passage, devront être remboursés à la caisse de pension.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important de maintenir les charges financières à un niveau réaliste et acceptable. Etant donné la baisse attendue des revenus à la retraite, il est essentiel de mettre en place un amortissement permettant de réduire progressivement la dette initiale.

 

Pour rappel, les charges lors d’un achat immobilier se composent de :

 

•        l’intérêt hypothécaire: ce sont les intérêts de votre prêt.
•        l’amortissement: la diminution ou l’amortissement de votre dette.
•        l’ensemble des charges fixes : chauffage, charges de la copropriété, impôt foncier etc.

L’amortissement vise à réduire  votre dette afin qu’à la retraite, celle-ci soit principalement composée de votre 1er rang (entre 60% et 65% de la valeur de l’objet).
Il existe deux manières de procéder : l’amortissement direct et l’amortissement indirect.

 

Les instituts de crédit utilisent un taux de 7% pour déterminer la capacité financière du futur propriétaire, un taux qui comprend :

 

•        5% pour l’intérêt de la dette
•        1% d’amortissement
•        1% de frais d’entretien du bien-fonds

La dette hypothécaire est remboursée régulièrement, ce qui réduit les intérêts et vos charges. Cependant, cette réduction augmente vos impôts, car la diminutio de  la dette et des intérêts affecte vos déductions fiscales. En effet, les intérêts  sont déductibles de vos revenus, ce qui compense l’ajout d’un  revenu locatif fictif (valeur locative) à vos revenus réels. Comme ce revenu locatif est constant ou en augmentation, la diminution de vos intérêts conduit à une hausse de votre impôt sur le revenu net. Concernant votre fortune, le fisc  évalue une valeur fiscale pour votre bien, de laquelle se soustrait votre dette. Lorsque vous réduisez cette dette par un amortissement direct, votre fortune augmente, ce qui entraîne également une augmentation de votre impôt sur la fortune. Toutefois, l’impact de cette hausse est généralement relativement faible.

Dans ce cas, l’amortissement est remplacé par une police d’assurance-vie, qui est mise en nantissement auprès du prêteur. (Nantissement : original du contrat est déposée chez le prêteur, afin qu’il puisse en contrôler le suivi et l’existence jusqu’à la fin du contrat). Ainsi, il n’y a aucune réduction de la dette, c'est-à-dire aucun amortissement effectué directement auprès du prêteur pendant la durée de la police.

 

                                                            Amortissement direct /     Amortissement indirect

  Protection en cas de décès ou
          d’invalidité:                                         aucune                                intégrale                                                                                                                                                                                                  

 Dette hypothécaire:                             en diminution                    constante
Intérêts hypothécaires:                      en diminution                     constants
Charge fiscale:                                       en augmentation               constante

Ce n’est qu’au terme du contrat d’assurance-vie que le capital accumulé servira à amortir une partie de votre dette.

 

À l’inverse de l’amortissement direct, l’amortissement indirect permet de maintenir une charge fiscale constante, en équilibre avec le revenu locatif constant. De plus, étant donné que la police d’assurance fait partie du 3e pilier, la prime est également déductible des impôts.

 

Un autre avantage de l’amortissement indirect est  la protection qu’il offre à votre famille. Les produits d’assurance-vie peuvent  des couvertures de risque, qui profiteront à  votre famille en cas de décès ou à vous-même en cas d’invalidité. Ces protections permettent d’éviter qu’une situation tragique ne se transforme en catastrophe financière.

Par ailleurs, pour ceux qui choisissent l'amortissement direct, une assurance risque pure peut être souscrite pour assurer une couverture en cas de décès ou d’invalidité, évitant ainsi l’absence de protection à ce niveau.


 

EN RÉSUMÉ: 

Grâce à l’amortissement indirect :

  Avantages fiscaux: 

•  Impôt sur le revenu et la fortune plus faible et constant.
•  La prime d’assurance est également déductible.

  Pour le même montant d’amortissement:  

• Amortissement de la dette plus important à terme (tout en sachant qu’un impôt sera perçu sur le capital versé au terme du contrat), ce qui permet un loyer plus bas à la retraite.

 Prévoyance: 

•  Protection en cas de décès incluse.
•  Protection en cas d’invalidité incluse.

Selon le lieu d’habitation et les revenus de la famille, une étude précise peut permettre de bénéficier d’un avantage fiscal sur la durée globale, allant de  30’000.- à 80’000.- francs

Outre les intérêts du capital emprunté et l’amortissement, les propriétaires doivent s’acquitter de plusieurs autres frais. Ces charges sont  estimées à environ 1% du prix d’achat. Voici les éléments qui composent ces frais :

 

• Chauffage: le coût varie en fonction du type  (mazout, gaz,électricité).
• Taxes et redevances: élimination des ordures, taxe pour l’eau, taxe de raccordement
• Impôts: impôt foncier
• Entretien: ramoneur, nettoyage des canalisations, entretien du jardin, ascenseur
• Assurances: assurance du bâtiment, incendie, dégâts d’eau, etc. Dans les PPE, les rénovations importantes sont généralement financées par le fonds de rénovation et une charge pour ce fonds fait partie des charges du copropriétaire.
• Rénovation: provision pour des rénovations futures

Dans le cadre d’une copropriété (par exemple, une PPE), la plupart de ces frais sont inclus dans les charges de copropriété.

Prenons comme exemple un objet à 900'000.- : il faut compter environ 9000.- francs de charges annuelles supplémentaires.

En résumé, selon l'exemple d'un objet à 900'000.-

taux d’intérêt 1er rang: 1%
taux d’intérêt 2e rang: 1,5%

• Intérêt bancaire:7’875.-
• Amortissement: 9'000.-
• Charges: 9'000.-
• Si utilisation de la LPP: assurance complémentaire 800 .- *
• Total annuel: 25'875.-
• Total mensuel: 2'156.-

Si vous avez utilisé votre 2ème pilier pour vos fonds propres, cela entraîne une réductio  des prestations de décès et invalidité. Votre caisse de pension peut vous proposer une assurance complémentaire pour compenser cette baisse. Cette assurance vous permet de maintenir vos prestations initiales malgré le retrait. Le coût de cette  assurance est facturé par la caisse et son montant peut varier d’un cas à l’autre. Dans notre exemple, ce chiffre est une estimation.
En cas d’augmentation du taux hypothécaire, il est prudent d’évaluer l’impact sur  vos frais. C’est pourquoi les instituts de crédit calculent votre capacité financière en prenant en compte  une tenue des charges de 7%, dont 5% pour les intérêts. La tenue des charges est considérée comme respectée si le montant des charges financières ne dépasse pas 1/3 de vos revenus.

Selon le même exemple, on aboutit au résultat suivant avec des taux de 4,5% et 5%, respectivement pour les 1er et 2e rang.
taux d’intérêt 1er rang: 4,5%
taux d’intérêt 2e rang: 5%

 

• Intérêt bancaire: 26’325.- + 6'750.- = 33'075.-
• Amortissement:  9’000.-
• Charges: 9'000.-
• Si utilisation de la LPP: assurance complémentaire 800.- *
• Total annuel:  51’075.-
• Total mensuel: 4’256.-

Faire appel à un expert permet de garantir que l'objet  est proposé au juste prix.

 

Un expert évalue  de manière objective la valeur vénale et/ou locative d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une habitation, d’une surface commerciale, d’un terrain, d’un bien agricole, d’un fonds de commerce, etc.

 

Le nombre de critères  à prendre en compte est considérable. Grâce à son expérience et à sa connaissance des lois, des réglementations et du marché, l’expert pose un diagnostic précis, permettant d’apprécier correctement la valeur d’un bien.

 

Son expertise porte sur des connaissances :

 

•  Techniques : architecture, qualité, état, entretien
•  Economiques : marché, contexte économique et politique, …
•  Juridiques : privé et public
•  Fiscales : réglementations fiscales

Dans les domaines suivants, une expertise est recommandée:
Gestion patrimoniale par des particuliers

•  Achat, vente, échange d’immeuble
•  Partage successoral, donation-partage
•  Sortie de communauté, d’indivision
•  Attribution préférentielle prévue par la loi
•  Déclarations fiscales
•  Déclaration de succession
•  Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
•  Dans l’environnement des baux commerciaux
•  Fixation du loyer de renouvellement
•  Fixation de l’indemnité d’éviction
•  Dans la vie sociale de l’entreprise
•  Fusions, apports, cessions, achats
• Etablissement des bilans
• Obligations particulières des sociétés d’assurance
•  Expertise pour prêt
• Appréciation des garanties bancaires
•  Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente

Le contrat préliminaire ou de réservation permet de réserver un objet en attendant la disponibilité des fonds. En signant ce contrat, le vendeur s'engage à réserver le bien à un candidat acquéreur en contrepartie d'un dépôt de garantie.
Ce contrat peut être utilisé pour réserver un logement sur plans dans le cadre d’un programme en cours de construction, avant même le début des travaux, voire avant que le vendeur n’ait acquis le terrain ou obtenu le permis de construire. Son contenu varie en fonction des circonstances.
Le contrat doit inclure certaines informations sur le bien vendu, son prix et les modalités de révision. Il est envoyé par  lettre recommandée avec accusé de réception et fait courir un délai de rétractation de 7 jours. Pendant ce délai, l'acheteur peut informer le vendeur de sa décision de ne pas poursuivre la réservation.
En signant ce contrat, l’acheteur ne prend aucun engagement définitif pour le bien et peut choisir de ne pas signer le contrat de vente sans avoir à justifier sa décision. Le vendeur ne peut pas l'y contraindre.
Dans tous les cas, la garantie versée est  restituée. Ce système permet d’éviter que l’acheteur réserve plusieurs biens, , car il doit verser une somme comprise entre  2 à 10% de la valeur de chaque bien réservé.

Il est important de  distinguer les assurances de choses, les assurances responsabilité civile (RC) et les autres types d’assurances.

 

1. Assurances de choses

Les assurances de choses couvrent les dommages au patrimoine de l’assuré, principalement limités au bâtiment proprement dit.

 

Qu’entend-on par bâtiment ?

Un bâtiment comprend tout bien immobilier issu de l’activité de construction, y compris ses parties intégrantes, couvert d’un toit, offrant des locaux utilisables et construit comme une installation permanente. Certains ouvrages extérieurs peuvent également être inclus dans l’assurance, comme les fontaines, puits, piscines, murs de clôture, etc.

Parties intégrantes

Les parties intégrantes comprennent les éléments comme les agencements de cuisine, les ascenseurs, les escaliers roulants, les installations de chauffage, les installations sanitaires et d’autres éléments similaires.

Bâtiment en construction

Un bâtiment en construction  doit être assuré contre certains risques, tels que l’incendie, les dégâts naturels, les travaux de construction, les dégâts d’eau, etc.

Bâtiment terminé, livré

Une fois le bâtiment terminé, certains sinistres comme l’incendie, les dégâts d’eau, ou les dégâts naturels peuvent être couverts. D’autres types de couvertures peuvent être ajoutées (revenu locatif, RC immeuble, accidents pour le concierge, vol avec effraction, bris de glace, etc.)

Assurance incendie et éléments naturels 

La couverture comprend les sinistres dus par : 

•    L’incendie 
•    La foudre
•   Les explosions
•   La fumée
•    La chute d’aéronefs ou parties qui s’en détachent 
•    Les éléments naturels (éboulements, chutes de pierres, glissements de terrain, avalanches, poids excessif de la neige, glissement de la neige, inondations et hautes eaux, ouragans, grêle, chute de météorites).

En principe, les bâtiments sont assurés à la valeur à neuf, c’est-à-dire au coût nécessaire, au moment de la taxation, pour reconstruire un bâtiment identique et neuf  sur le même emplacement. Pour éviter la sous-assurance, c’est-à-dire que la somme assurée devienne insuffisante au fil des années, celle-ci sera ajustéeen fonction de l’indice du coût de la construction.

Assurance dégâts d’eau

Les dommages suivants sont assurés :

•    Les eaux de conduites et d’installations
•   Les eaux pluviales, de fonte de neige, pénétrant à l’intérieur du bâtiment selon les conditions générales du contrat
•    Les eaux souterraines et refoulement des eaux d’égout
•    L’huile ou le mazout d’installations de chauffage et de citernes
•    Le gel
•    Le dégagement de conduites et la remise en état
• La prime de base est en rapport avec la valeur du bien. Il est fortement conseillé de n’être ni sous- ni sur-assuré : le propriétaire serait pénalisé dans les deux cas lors d’un sinistre. La garantie vaut aussi hors du bâtiment si les conduites sont enterrées.

Assurance bris de glace

Il est possible de s’assurer de différentes manières :

•  Une assurance globale
• Une assurance par pièce
•  Une assurance vitrages de locaux communs, les vitrages des locaux loués étant à la charge du locataire

Comment s’assurer?
C’est la somme d’assurance incendie du bâtiment qui sert de base pour la fixation de la prime. Dans l’assurance par pièce, c’est la surface de chaque vitrage.

 

Assurance du revenu locatif
 

Il s’agit d’un manque à gagner suite à un sinistre assuré et couvert. Cette perte de revenu est assurée d’office comme suit :

• Par l’assurance incendie jusqu’à 5% de l’indemnité immobilière allouée (versée pour les dommages matériels), appelée complément ou frais supplémentaires.
• Par l’assurance bâtiment, couverture perte de revenu locatif pour une durée maximum de 24 mois.

2. Assurances responsabilité civile (RC)

Les assurances responsabilité civile (RC) couvrent les dommages au patrimoine d’autrui, y compris au bien-fonds. Elles  remplissent trois fonctions  principales  :
Indemniser les tiers lésés pour tous dommages corporels et matériels lorsque la responsabilité de l’assuré a été établie
Défendre l’assuré contre les prétentions injustifiées et prendre en charge les frais d’expertise, d’avocat ou de justice si nécessaire
Représenter l’assuré lors de pourparlers, discussions et enquêtes suite à un sinistre et gérer un éventuel recours.
En résumé les assurances RC ne se contentent pas  d’indemniser le lésé mais elles offrent également une assistance complète à l’assuré.

 

Assurances RC d’immeuble

Le propriétaire d’un bâtiment est responsable des  dommagescausés par des vices de construction ou par un défaut d’entretien.
Cela signifie que, même sans comportement fautif de sa part, le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée. Le lésé devra toutefois apporter la preuve du défaut.
La RC immeuble n’est pas toujours nécessaire, car la RC privée peut parfois suffire.

Pour toute question, le service de courtage en assurances ASSURIMO est à votre disposition gratuitement et sans engagement, www.assurimo.ch

Qui mieux qu’un courtier saura à quel prix votre bien peut être vendu ? Qui mieux que lui pourra vous conseiller sur le meilleur moment pour vendre, en fonction de  l’actualité locale et nationale ? Un courtier en immobilier saura  expertiser votre bien ete le proposer dans les meilleures conditions.

Commercial dans l'âme, le courtier immobilier, intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur, s’occupe également de la publicité, des visites, de la vérification de l'état du bien, de l'estimation des travaux à prévoir. Il constitue également le dossier de vente (titre de propriété, description exacte du logement, règlement de copropriété, etc.).

Choisir la personne à qui l’on confie la vente de sa maison, qui représente une grande partie  de son patrimoine, ne se fait pas à la légère.
 

Voici un questionnaire qui peut vous aider dans votre choix :

•    A-t-il bonne réputation ?
•     Son contrat est-il légal, clair et équitable ? Vous laisse-t-il le temps de l'étudier ?
•    Sa commission est-elle bien payable après la vente ?
•     Evalue-t-il votre bien de façon réaliste et non exagérée afin d'obtenir le mandat d'abord puis vous faire baisser le prix plus tard, après avoir perdu un temps précieux ?
•     Peut-il vous orienter sérieusement sur les formalités à accomplir ?
•   Offre-t-il des assurances et des garanties particulières ?
•     A-t-il un fichier d’acheteurs potentiels important pour effectuer une vente rapidement ?
•     Vous aide-t-il à mettre votre bien en valeur, en vous indiquant sur quoi se porte l’attention d’un acheteur ?
•    Réalise-t-il un reportage photo, un dossier, une brochure de présentation de votre bien ?
•  Travaille-t-il avec d'autres agences qui recevront les photos et le descriptif de votre bien.
•  Prend-il tous les frais de publicité à sa charge ?
• Va-t-il réaliser un plan de publicité dans les journaux et autres médias ?
•  La photo et le descriptif de votre bien seront-ils diffusés sur Internet. Sur quels sites ?
•  Possède-t-il des vitrines bien situées pour exposer la photo de votre bien ?
•  Ses affiches et panneaux publicitaires sont-ils bien visibles et lisibles ?
•  Est-il en mesure d'organiser si nécessaire des journées "portes ouvertes" ou d'autres activités de marketing originales pour attirer un maximum de prospects ?

S’il met par écrit tout (ou une grande partie) des éléments mentionnés ci-dessus et s'engage à vous tenir régulièrement informé de ses contacts et démarches, il s’agit probablement d’une personne  sur laquelle vous pouvez compter pour vendre votre bien immobilier, tout en vous évitant de nombreux tracas.

Faire appel à un expert permet de garantir que le bien est proposé au juste prix.

L’ expert évalue de manière  objective la valeur vénale et/ou locative d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une habitation, d’une surface commerciale, d’un terrain, d’n bien agricole, d’un fonds de commerce, etc.

Le nombre de critères à prendre en  compte est considérable. Grâce à son expérience et à ses connaissances des lois, des réglementations et du marché, l’expert fournit un diagnostic précis qui permet d’apprécier correctement la valeur d’un bien.

Son expertise porte sur des connaissances : 

•   Techniques : architecture, qualité, état, entretien
•   Economiques : marché, contexte économique et politique, …
•   Juridiques : privé et public
•   Fiscales : réglementations fiscales

Dans les domaines suivants, une expertise est recommandée :
 

Gestion patrimoniale par des particuliers
 

•      Achat, vente, échange d’immeuble
•      Partage successoral, donation-partage
•      Sortie de communauté, d’indivision
•      Attribution préférentielle prévue par la loi
•       Déclarations fiscales
•       Déclaration de succession
•      Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
•      Dans l’environnement des baux commerciaux
•      Fixation du loyer de renouvellement
•      Fixation de l’indemnité d’éviction
•      Dans la vie sociale de l’entreprise
•     Fusions, apports, cessions, achats
•       Etablissement des bilans
•       Obligations particulières des sociétés d’assurance
•       Expertise pour prêt
•       Appréciation des garanties bancaires
•       Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente
•       La vente du bien

Le choix du notaire appartient à l’acheteur,  et ce choix n’est plus déterminé  par la situation géographique du bien.
 

Lors d’une vente, le notaire peut vous renseigner sur les points suivants :

• L’objet lui-même : situation, plan de zone, règlement de construction, équipements, taxes, état de la construction, expertise, voisinage, esthétique, etc.
• Le financement : parts de fonds propres, financement bancaire, aide fédérale potentielle.
• Les conséquences : incidences d’une acquisition immobilière en matière successorales et matrimoniales.

Le notaire se charge de toutes les démarches et demandes d’autorisation nécessaires à l’établissement de l’acte de vente :

• Modalités du contrat : achat à un ou à plusieurs, prix convenu, terme, garanties, conditions particulières
• Démarches administratives et opérations préalables : examen du Registre foncier, vérification de l’obtention du financement, demande d’autorisation

Le notaire assure la bonne exécution du contrat en :

•    Libérant les fonds lorsque toutes les conditions sont remplies
•    Déposant la réquisition de transfert au Registre foncier
•    Faisant inscrire le nouveau propriétaire
•    Remettant les garanties au créancier

Les honoraires du notaire sont fixés selon  un tarif établi  par le Conseil d’Etat.

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies (prêts, autorisations, documents, droits, etc.), l'acte de vente peut être signé devant un notaire par l’acheteur et le vendeur.

Le choix du notaire revient à l’acheteur et n’est pas limité à la localisation  du bien.

Avant de signer l'acte définitif, l’acheteur peut demander à visiter à nouveau le bien pour s’assurer qu’aucune modification n’a été apportée depuis la dernière visite.

À la signature de l'acte de vente, l’acheteur verse le solde du pris d’achat  ainsi que les "frais notariés" (honoraires du ou des notaires, droits d'enregistrement, provision pour les frais de publication et de conservation des hypothèques). L'acte authentique officialise  le transfert de propriété et le paiement du prix au vendeur.

Si le  bien est en copropriété ou fait partie d'un lotissement, la signature de l'acte s'accompagne de la remise par le vendeur de sa copie du règlement de copropriété ou du cahier des charges du lotissement.

Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original,  appelé “la minute”. Les clés ainsi qu'une attestation de transfert de propriété sont remises à l’acheteur. Une copie de l’acte, constituant le titre de propriété, lui sera envoyée après les formalités, accompagnée du décompte des frais et du remboursement du solde de la provision versée.

L’acte doit être conservé précieusement.